「市役所から空き家の管理について通知が届いた」「『管理不全空き家』という言葉を初めて見た」――相続した実家を離れた場所で持っている方から、こうした相談が増えています。
管理不全空き家は、2023年12月に施行された改正空き家対策特別措置法で新しく設けられた区分です。これまでは倒壊のおそれがあるほど傷んだ「特定空き家」だけが行政の措置の対象でしたが、改正後はその一歩手前の段階から市区町村が指導・勧告できるようになりました。勧告を受けると、固定資産税の軽減（住宅用地特例）が受けられなくなる点も特定空き家と同じです。
この記事では、管理不全空き家とは何か、特定空き家との違い、固定資産税への影響、そして自治体から指導や勧告の通知が届いたときにどう動けばよいかを順番に解説します。
管理不全空き家とは？2023年の法改正で新設された区分
管理不全空き家（法律上は「管理不全空家等」）とは、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空き家に該当するおそれのある空き家のことです。2023年6月に公布され、同年12月13日に施行された改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」で定められました。
改正の背景には、特定空き家になってからでは修繕や解体の負担が大きく、所有者も自治体も対応が難しくなるという事情があります。そこで、状態が悪化しきる前の段階で所有者に管理を促し、改善を早めることが狙いとされています。
国は判断の目安として指針（ガイドライン）を示しており、たとえば次のような状態が例に挙げられています。
- 屋根や外壁の一部がはがれている、窓ガラスが割れたままになっている
- 雑草や庭木が伸び放題で、隣地や道路にはみ出している
- ごみや家財が放置され、臭いや害虫・動物のすみつきが生じている
- 門扉や窓が施錠されておらず、不特定の人が出入りできる
実際にどの空き家を管理不全空き家とするかは、この指針を参考に各市区町村が個別に判断します。同じような状態でも自治体によって対応が異なることがあるため、気になる場合は所在地の空き家担当窓口に確認するのが確実です。
特定空き家との違い｜段階と行政の措置を比較
管理不全空き家と特定空き家は、空き家の傷み具合と、行政が取れる措置の強さが違います。
対象となる状態の違い
- 管理不全空き家：放置すれば特定空き家になるおそれがある状態（予備軍）
- 特定空き家：倒壊など保安上危険となるおそれ、衛生上有害、景観を著しく損なう、生活環境の保全上放置が不適切、のいずれかに当たる状態
行政の措置の違い
- 管理不全空き家：指導 → 勧告 まで。命令や強制的な解体（代執行）はない
- 特定空き家：助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行 まで進む可能性がある。命令に従わないと50万円以下の過料の対象になる
つまり管理不全空き家は、罰則や強制解体の手前で改善のチャンスが残っている段階といえます。ただし、勧告を受けた場合の固定資産税への影響は特定空き家と同じなので、「まだ特定空き家ではないから大丈夫」とは考えないほうが安全です。
勧告を受けると固定資産税はどうなる？
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」があり、固定資産税の計算のもとになる金額（課税標準）が、200㎡以下の部分は6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減されています。空き家であっても、住宅として建っていれば原則この特例の対象です。
改正により、管理不全空き家として勧告を受けた場合も、その敷地は住宅用地特例の対象から外れることになりました。軽減がなくなるため、土地の固定資産税が数倍に増えることがあります。「最大6倍」といわれるのはこのためですが、実際の増え方は土地の評価額や負担調整措置などによって異なります。
注意したいのは時期です。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、年内に勧告を受けると翌年度の税額に影響する可能性があります。勧告後に改善して勧告が撤回されれば、特例が再び適用される扱いが一般的ですが、手続きや時期は自治体によって異なるため、担当窓口で確認してください。
空き家の固定資産税の計算方法や、特例が外れたときの金額の目安については、こちらの記事で解説しています。
自治体から指導・勧告の通知が届いたときの対応手順
通知が届いても、慌てて解体を決める必要はありません。次の順番で落ち着いて対応しましょう。
① 通知の内容と段階を確認する
まず、通知が「管理不全空き家」に対するものか「特定空き家」に対するものか、そして「指導」なのか「勧告」なのかを確認します。指導の段階であれば、改善すれば勧告に進まずに済む可能性があります。求められている措置の内容（草刈り、屋根の補修、戸締りなど）と、対応の期限も書き出しておきましょう。
② 期限内に担当窓口へ連絡する
通知を放置すると「対応する意思がない」と受け取られ、次の段階に進みやすくなります。遠方に住んでいてすぐに現地へ行けない場合も、まず電話やメールで連絡し、いつまでに何をするかを伝えることが大切です。どこまで改善すればよいかも、このときに具体的に確認しておきます。
③ 相続人・共有者と情報を共有する
相続登記が済んでいない空き家では、通知が相続人の一人にだけ届いていることがあります。修繕費用の負担や今後の方針は共有者全員に関わるため、早めに連絡を取り合いましょう。なお、2024年4月から相続登記は義務になっています。
④ 改善して、結果を報告する
草刈りや樹木の剪定、割れた窓の補修、ごみの撤去、戸締りの徹底など、求められた内容を実施します。自分で通えない場合は、空き家の管理代行サービスや地元の業者に依頼する方法もあります。作業後は写真を撮って担当窓口に報告し、改善が確認されたかを確かめておくと安心です。
⑤ 今後も持ち続けるかを考える
一度改善しても、誰も住まない状態が続けば再び傷んでいきます。今後も管理を続けられるかを考え、難しければ売却・賃貸・空き家バンクへの登録・解体などを検討しましょう。解体すると特定空き家や管理不全空き家になるおそれはなくなりますが、住宅用地特例も外れるため、費用と税金の両面から比べることが大切です。
管理不全空き家にしないための日ごろの管理
指導を受ける前に、次のような管理を続けておくことが最大の予防策です。
- 定期的な見回り：少なくとも数か月に1回は、屋根・外壁・窓・雨どいの状態を確認する
- 換気と通水：室内の湿気やカビ、排水口からの臭いを防ぐ
- 草木の手入れ：夏場は特に伸びやすく、隣地や道路へのはみ出しが苦情につながりやすい
- 郵便物・チラシの整理：たまった郵便物は空き家と分かる目印になり、防犯上も好ましくない
- 近所への連絡先の共有：異変があったときに連絡をもらえるようにしておく
遠方に住んでいて自分で通うのが難しい場合は、月1回数千円程度から利用できる管理代行サービスもあります。
空き家の管理方法や管理代行サービスの費用・選び方については、こちらの記事で解説しています。
まとめ
管理不全空き家は、2023年12月施行の改正空き家対策特別措置法で設けられた「特定空き家の予備軍」にあたる区分です。行政の措置は指導・勧告までで、命令や代執行はありませんが、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れる点は特定空き家と同じです。
自治体から通知が届いたら、まず段階（指導か勧告か）と求められている内容を確認し、期限内に担当窓口へ連絡しましょう。指導の段階で改善すれば、勧告を避けられる可能性があります。判断の基準や手続きの細部は自治体ごとに異なるため、具体的な対応は市区町村の空き家担当窓口や、必要に応じて司法書士・税理士などの専門家に相談しながら進めてください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・不動産に関する個別の助言ではありません。具体的な手続きや判断については、司法書士・行政書士・税理士などの専門家、または地域の農業委員会・自治体の窓口にご確認ください。
アイキャッチ画像: Photo by Talha Uğuz / Pexels
コメント