「相続した実家が田舎にあって売れない」「解体するにも費用がかかる」「でも放置するのも不安…」。そんな悩みを抱える空き家オーナーの方の中には、格安でも賃貸に出して維持費の足しにしたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
実際、地方の空き家でも借り手が見つかるケースは少なくありません。ただし、家賃を安く設定すればよいというわけではなく、事前の状態確認・費用計算・手続きの理解・リスク対策が欠かせません。この記事では、空き家を格安で賃貸に出す方法を、メリット・費用・手続き・デメリット・補助金まで一気通貫で解説します。
空き家を格安で賃貸に出すメリットとは？維持費削減・固定資産税対策の観点から解説
「格安賃貸なら収益にならないのでは？」と思われるかもしれません。しかし、オーナーにとってのメリットは家賃収入だけではありません。
維持費・管理コストを入居者に分担できる
空き家を維持するには、固定資産税・水道の基本料金・庭の草刈り・定期的な換気など、毎年一定のコストがかかります。格安でも家賃収入があれば、こうした維持費の一部を賄うことができます。誰かが住んでいれば、建物の劣化スピードも抑えられるというメリットもあります。
固定資産税の「住宅用地特例」が維持される
住宅として利用されている土地は、固定資産税が最大6分の1に軽減される「住宅用地特例」が適用されます。空き家が「特定空き家」や「管理不全空き家」に認定されると、この特例が解除されて税額が大幅に上がる可能性があります。賃貸として活用していれば、適切に管理されている建物として扱われやすく、こうしたリスクを回避しやすくなります。
固定資産税が6倍になる仕組みや条件については、こちらの記事で詳しく解説しています。
建物の劣化・老朽化を防げる
誰も住んでいない家は、換気不足・湿気・害虫などで急速に劣化します。入居者がいれば日常的な換気・清掃が行われ、異常の早期発見にもつながります。結果として、将来的な大規模修繕コストを抑えられる可能性があります。
空き家を賃貸に出す前に確認すべきこと｜状態診断・リフォーム費用の目安
格安でも賃貸に出すには、借り手が安全に住める最低限の状態を整える必要があります。まずは現状の確認から始めましょう。
建物の状態チェックリスト
- 構造・耐震性：1981年以前の旧耐震基準の建物の場合、耐震診断を検討する
- 雨漏り・シロアリ：天井や床のシミ、木部の腐食を確認
- 設備の動作確認：給湯器・トイレ・キッチン・電気・水道が正常に使えるか
- 外壁・屋根の状態：ひび割れ・瓦のずれがないか目視確認
- 臭気・カビ：長期空き家特有のカビ臭・湿気が入居者の生活に支障をきたすレベルでないか
最低限必要なリフォーム費用の目安
格安賃貸だからといって修繕を省きすぎると、入居後のトラブルに発展します。最低限の投資として、以下を目安にしてください。
- クリーニング（ハウスクリーニング）：3〜10万円程度
- 壁紙・床の張り替え（部分的）：10〜30万円程度
- 給湯器・トイレなど設備交換：10〜30万円程度（機器代含む）
- 耐震補強（必要な場合）：50〜200万円以上
- フルリフォーム（全面改修）：100〜500万円程度
格安賃貸では収益回収に時間がかかるため、フルリフォームは費用対効果を慎重に検討してください。まずは最低限の安全確保と清潔感の確保に絞るのが現実的です。
空き家のリフォーム費用の詳細や補助金の活用方法については、こちらの記事で解説しています。
格安賃貸の家賃相場はどう決める？地域・築年数・設備別の目安
格安賃貸の家賃設定は、安くしすぎても高くしすぎても問題です。適切な水準を知っておきましょう。
地域・築年数・設備を基準に考える
- 地方・農村エリアの一戸建て（築30年超）：月2〜5万円程度が目安
- 地方の中核市・町中心部（築20〜30年）：月4〜8万円程度
- 都市近郊（築20年以下・設備良好）：月7万円〜
※あくまで目安です。実際の相場は地域の賃貸情報サイト（SUUMO・HOME’Sなど）で類似物件を確認するのが確実です。
「格安」とはどの程度か？
一般的に、周辺相場の5〜7割程度が「格安賃貸」の目安とされます。ただし、格安にするほど初期費用回収が遅くなるため、どこまで下げるかはリフォーム費用・維持費とのバランスで判断しましょう。
「家賃ゼロ（無償貸与）」という選択肢
家賃を無料にして、管理・修繕の一部を入居者に担ってもらう「使用貸借」という形態もあります。ただし、使用貸借は借地借家法の適用外となる場合があり、退去させる際の法的な扱いや税務上の取り扱いが通常の賃貸と異なることがあります。活用を検討する場合は、司法書士・行政書士・税理士に相談することをお勧めします。
空き家を賃貸にする手続きの流れ｜管理会社・空き家バンク・個人募集の違い
賃貸化の方法は大きく3パターンあります。それぞれの特徴を理解して、自分に合った方法を選びましょう。
①管理会社・不動産会社に依頼する
もっともスタンダードな方法です。入居者の募集・審査・契約・家賃回収・クレーム対応まで代行してもらえます。
- 管理手数料：家賃の5〜10%程度（月額）
- 仲介手数料：成約時に家賃1か月分程度
- メリット：手間が少ない、トラブル対応を任せられる
- デメリット：格安物件は敬遠されることもある、管理費がかかる
地方の格安物件は大手に断られるケースもあるため、地元の不動産会社に相談するのが効果的です。
②空き家バンクに登録する
自治体が運営する「空き家バンク」に物件を登録し、移住希望者とマッチングする仕組みです。
- 登録費用：無料または低額
- メリット：地方移住希望者に直接アプローチできる、自治体のサポートがある
- デメリット：成約まで時間がかかることがある、契約手続きは自分で行う必要がある場合も
空き家バンクの登録方法・活用のコツについては、こちらの記事で詳しく紹介しています。
③個人で入居者を募集する
知人・SNS・地域掲示板などを通じて自分で入居者を探す方法です。
- メリット：仲介手数料・管理費が不要
- デメリット：入居者審査・契約書作成・トラブル対応をすべて自分で行う必要がある
個人間の賃貸借契約でも、必ず書面で賃貸借契約書を作成することが重要です。口約束だけでは後々のトラブルリスクが高まります。契約書の作成には行政書士のサポートを活用することをお勧めします。
手続きの基本的な流れ
- ①建物の状態確認・修繕
- ②賃料の設定
- ③入居者の募集（管理会社・空き家バンク・個人）
- ④入居者の審査（収入・保証人・保証会社の確認）
- ⑤賃貸借契約の締結（普通借家・定期借家の選択）
- ⑥鍵の引き渡し・入居
- ⑦管理・家賃回収・確定申告
賃貸に出す場合のデメリットとリスク｜トラブル事例と対処法
空き家の格安賃貸にはメリットだけでなく、事前に知っておくべきデメリット・リスクがあります。
デメリット①：退去させにくくなるリスク
「普通借家契約」では、借主の権利が強く保護されており、オーナー側から一方的に退去を求めることは原則できません。「いつか自分で使いたい」「将来売却したい」という場合は、「定期借家契約」を選択するのが有効です。定期借家契約は期間満了とともに契約が終了し、更新がないため、将来の計画が立てやすくなります。
デメリット②：修繕・設備交換の義務が発生する
賃貸として貸し出した場合、建物の修繕義務は基本的にオーナーが負います。入居中に給湯器が壊れた・雨漏りが発生したなどのケースでは、オーナーが費用を負担して対応する義務があるのが原則です。格安賃貸でも修繕費は発生しうることを念頭に置きましょう。
デメリット③：家賃滞納・夜逃げのリスク
格安物件の入居者は、経済的に不安定な方が多い場合もあります。家賃滞納のリスクに備えて、家賃保証会社（保証サービス）の利用を条件にすることをお勧めします。費用は借主負担が一般的ですが、条件によってはオーナー側の負担となる場合もあります。
デメリット④：近隣トラブル・建物の損傷
入居者によっては、近隣とのトラブル・ゴミの不法投棄・建物の著しい損傷などが発生することがあります。契約書に禁止事項・原状回復義務を明記しておくことと、管理会社を通じて定期的に状況を確認することが大切です。
デメリット⑤：確定申告が必要になる
家賃収入は「不動産所得」として課税対象になります。年間の家賃収入が発生した場合は、確定申告が必要です。ただし、修繕費・管理費・固定資産税などは経費として計上できるため、収支を記録しておくことが重要です。詳しくは税理士にご確認ください。
格安賃貸を成功させるポイントと使える補助金・支援制度まとめ
格安であっても賃貸を成功させるためには、事前の準備と制度の活用が重要です。
成功させるための3つのポイント
①定期借家契約を活用する
前述のとおり、将来の売却・自己使用の可能性がある場合は、定期借家契約（2年・3年など）を選びましょう。契約期間終了後に再契約するかどうかはオーナーが判断できます。
②入居者の審査を丁寧に行う
格安だからといって審査を省かないことが重要です。収入証明・保証人・保証会社・身分証明書の確認を徹底しましょう。審査が不十分だと、後々のトラブルリスクが高まります。
③収支計画をあらかじめ立てる
リフォーム費用・管理費・固定資産税・修繕積立を考慮した上で、何年で初期投資が回収できるかをシミュレーションしましょう。格安賃貸では収益回収に時間がかかる分、長期間の計画が必要です。
活用できる補助金・支援制度の例
空き家の賃貸化・活用には、自治体や国の支援制度が活用できる場合があります。制度は地域・年度によって異なるため、必ず地元の自治体窓口で最新情報を確認してください。
- 空き家リフォーム補助金：自治体が賃貸・活用を条件に、改修費用の一部を助成する制度。補助率・上限額は自治体により異なる（一般的に工事費の3分の1〜2分の1、上限50〜100万円程度の例もある）
- 空き家バンク登録物件への補助：空き家バンクに登録した物件のリフォームに対して補助が出る自治体もある
- 移住促進補助金：移住者の受け入れを条件に、家賃補助や改修補助が出るケースがある
- 住宅確保要配慮者向け制度（セーフティネット住宅）：低所得者・高齢者・外国人など住宅確保に困難を抱える方への賃貸を行う場合に支援が受けられる制度
管理が難しい場合は「管理代行サービス」の利用も検討を
遠方に住んでいてなかなか管理できないオーナーには、空き家の管理代行サービスを活用する方法もあります。賃貸化の前後で管理を任せることで、物件の価値を維持しながら入居者募集を進めることができます。
管理代行サービスでは、定期巡回・清掃・設備点検・入居者からのクレーム一次対応など、オーナーに代わって行ってくれるメニューが一般的です。費用は月額5,000〜1万5,000円程度のものが多く、格安賃貸の家賃収入から捻出できるケースもあります。複数の会社の見積もりを比較し、対応範囲と費用のバランスを確認した上で選ぶとよいでしょう。
また、管理代行を依頼した場合でも、オーナーとして年に一度は物件を直接確認しておくと、大きなトラブルの早期発見につながります。入居者との長期的な信頼関係が、格安賃貸を安定して継続させる最大の鍵と言えます。
まとめ
空き家を格安で賃貸に出すことは、維持費の軽減・固定資産税対策・建物の劣化防止など、オーナーにとって現実的なメリットがある選択肢です。ただし、成功させるためには次のポイントを押さえることが大切です。
- 事前に建物の状態を診断し、最低限の修繕・クリーニングを行う
- 地域相場を調べた上で、費用対効果を考えた家賃を設定する
- 管理会社・空き家バンク・個人募集のいずれかの方法を状況に応じて選ぶ
- 将来の売却・自己利用を視野に入れるなら定期借家契約を活用する
- 退去トラブル・家賃滞納・修繕義務などのデメリット・リスクを事前に理解しておく
- 自治体の補助金・空き家バンク支援制度を積極的に活用する
手続きや契約の詳細、税務上の取り扱いについては、地域の不動産会社・自治体の空き家相談窓口・司法書士・行政書士・税理士にご相談の上、ご自身の状況に合った方法を選んでください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・不動産に関する個別の助言ではありません。具体的な手続きや判断については、司法書士・行政書士・税理士などの専門家、または地域の農業委員会・自治体の窓口にご確認ください。
アイキャッチ画像: Photo by Andy Wilson / Pexels
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