相続した空き家を売ろうと考えたとき、「売却益に税金がかかるの？」「条件次第では税金がゼロになると聞いたけれど、自分の場合はどうなのか」と不安になる方は少なくありません。実際、空き家の売却には譲渡所得税・住民税・復興特別所得税といった税金がかかりますが、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除（空き家特例）などを使って税負担を大幅に減らせる可能性があります。
この記事では、空き家を売却するときの税金の仕組みを整理したうえで、税金がかからない・抑えられる条件、売却価格別の概算シミュレーション、そして売却前に確認すべき節税チェックポイントをわかりやすく解説します。
空き家を売却すると何の税金がかかるのか
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、主に以下の3つの税金が課されます。
- 所得税（譲渡所得税）：売却益に対して課される国税
- 住民税：売却益に対して課される地方税
- 復興特別所得税：所得税額に2.1%を乗じた税（2037年まで）
税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30%＋住民税9%＝合計約39%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15%＋住民税5%＝合計約20%
なお、相続した不動産の場合、被相続人（亡くなった方）が取得した日から所有期間をカウントします。親が30年前に購入した実家であれば、相続した翌年に売っても「長期譲渡所得」として扱われます。これは相続人にとって有利なポイントです。
課税される「譲渡所得」の計算式は次のとおりです。
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
取得費は「購入時の費用＋購入後のリフォーム費用など」、譲渡費用は「仲介手数料・解体費用など売却にかかった費用」です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えますが、実際の取得費が5%より高い場合は資料を探して証明する価値があります。
空き家の売却・活用の選択肢について幅広く知りたい方は、こちらの記事も参考になります。
譲渡所得税がかからないケース（利益ゼロ・特別控除の適用）
税金がかからないケースには大きく2つのパターンがあります。
① 譲渡所得がゼロまたはマイナスのケース
売却価格から取得費・譲渡費用を引いた結果がゼロ以下であれば、課税所得が生じないため税金はかかりません。たとえば、解体費用や仲介手数料が大きかったり、取得費が高かったりすると、利益が出ないケースもあります。
ただし、不動産の譲渡損失は原則として給与所得などと損益通算できないため、赤字になっても他の税金が減るわけではない点には注意が必要です。
② 特別控除を適用してゼロになるケース
譲渡所得が出ていても、3,000万円特別控除（空き家特例）などを適用することで課税額をゼロにできる場合があります。次のセクションで詳しく説明します。
3,000万円特別控除（空き家特例）の要件と注意点
相続した空き家を売却する際に使える代表的な節税措置が、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（通称：空き家特例）」です。譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
空き家特例の主な4つの要件
- ① 被相続人が一人で居住していた建物であること（老人ホーム等への入居が要件を満たす場合を含む）
- ② 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物であること（旧耐震基準の建物）
- ③ 相続の開始直前まで被相続人以外が居住していないこと
- ④ 売却までに耐震リフォームを行うか、建物を解体して更地で売却すること
さらに、売却に関しても以下の条件があります。
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却相手が親族・同族会社など特別の関係がない第三者であること
2024年以降の改正ポイント
2024年1月1日以後の譲渡から、買主側が譲渡後に耐震リフォームや解体を行う場合も対象となるよう要件が緩和されました。これにより、売主が解体費用を負担しなくても特例を使いやすくなっています。ただし、適用要件の詳細は改正内容を正確に確認する必要があるため、税理士や税務署にご相談ください。
注意点
- 相続人が複数いる場合、2024年1月1日以後の譲渡では相続人の人数によって一人あたりの控除額が変わります（3人以上の場合は各自2,000万円が上限）。詳細は税理士または税務署にご確認ください
- 確定申告が必要（売却した翌年の2月16日〜3月15日）
- 1982年（昭和57年）以降に建てられた建物は本特例の対象外
相続した空き家の売却手続き全般について詳しくは、こちらの記事で解説しています。
相続税の取得費加算特例との併用はできる？
相続財産を売却した場合に使えるもう一つの特例が、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算特例）」です。
取得費加算特例とは
相続税を支払った場合、その一部を売却した不動産の取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで課税される譲渡所得が減り、税負担を抑えられます。
- 適用期間：相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却すること
- 加算できる金額：支払った相続税額のうち、売却した不動産に対応する割合の金額
空き家特例との併用について
気になるのが、3,000万円特別控除（空き家特例）との併用が可能かどうかです。結論としては、原則として同一の譲渡について両特例を重複して使うことはできません。どちらの特例を使った方が税額が少なくなるかは、相続税の納税額・売却価格・取得費などによって異なります。
たとえば、相続税を多く払っていて取得費加算額が大きいケースでは取得費加算特例が有利になることもありますし、相続税がほとんどかかっていない場合は3,000万円控除の方が圧倒的に有利なことが多いです。どちらが有利かは状況によって異なるため、必ず税理士に試算を依頼したうえで判断することをおすすめします。適用の可否や有利・不利の判断は個別の事情によって大きく変わりますので、税理士・税務署にご相談ください。
農地の相続税や納税猶予制度については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
税金の概算シミュレーション（売却価格別に比較）
ここでは、相続した空き家を長期譲渡所得として売却した場合の概算税額を、売却価格別にシミュレーションします。取得費は売却価格の5%（概算取得費）、譲渡費用は売却価格の4%（仲介手数料等）として計算します。
前提条件
- 長期譲渡所得（税率：所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%＝約20.315%）
- 取得費：売却価格×5%（概算取得費）
- 譲渡費用：売却価格×4%
- 特例なし／空き家特例あり の2パターンで比較
【売却価格：1,500万円の場合】
- 譲渡所得 ＝ 1,500万円 － 75万円（取得費）－ 60万円（譲渡費用）＝ 1,365万円
- 特例なし：1,365万円 × 約20.3% ≒ 約277万円
- 空き家特例あり：（1,365万円 － 3,000万円）＝ マイナス → 税金ゼロ
【売却価格：3,000万円の場合】
- 譲渡所得 ＝ 3,000万円 － 150万円 － 120万円 ＝ 2,730万円
- 特例なし：2,730万円 × 約20.3% ≒ 約554万円
- 空き家特例あり：（2,730万円 － 3,000万円）＝ マイナス → 税金ゼロ
【売却価格：5,000万円の場合】
- 譲渡所得 ＝ 5,000万円 － 250万円 － 200万円 ＝ 4,550万円
- 特例なし：4,550万円 × 約20.3% ≒ 約924万円
- 空き家特例あり：（4,550万円 － 3,000万円）= 1,550万円 × 約20.3% ≒ 約315万円
このシミュレーションはあくまで概算であり、個別の税額を保証するものではありません。実際の取得費・譲渡費用・相続税の状況によって税額は大きく変わります。正確な税額・特例の適用可否は必ず税理士または税務署にご確認ください。
売却前に確認すべき節税チェックリストと相談先
空き家を売却する前に、以下のチェックポイントを確認しておきましょう。
節税チェックリスト
- ☑ 建築年を確認：1981年（昭和56年）5月31日以前の建築か？（空き家特例の対象要件）
- ☑ 被相続人の居住状況を確認：亡くなる直前まで一人で住んでいたか？（老人ホーム等への入居も条件次第で可）
- ☑ 売却期限を確認：相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却できるか？
- ☑ 売却価格が1億円以下か確認
- ☑ 解体または耐震リフォームの計画を確認：売主・買主どちらが行うか
- ☑ 相続税の納税額を確認：取得費加算特例との比較試算ができるか
- ☑ 取得費の証明書類を探す：売買契約書・領収書・通帳履歴など
- ☑ 相続登記は完了しているか：売却前に名義変更が必要（2024年4月より義務化）
- ☑ 確定申告の準備：売却翌年の2〜3月に申告が必要
相談先の目安
- 税理士：税額の試算、確定申告、特例の適用可否の判断
- 司法書士：相続登記（名義変更）の手続き
- 不動産会社：売却価格の査定、売却活動全般
- 市区町村の窓口：空き家特例の対象かどうかの事前確認、自治体独自の支援制度の確認
特例の適用条件や手続きの詳細は、物件の状況や自治体によって扱いが異なることがあります。「自分の空き家が特例に当てはまるか」「どちらの特例が有利か」は、必ず税理士や税務署、市区町村の窓口にご相談ください。
まとめ
相続した空き家を売却するときにかかる税金は、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の3種類です。利益がゼロであれば課税されませんが、利益が出た場合でも3,000万円特別控除（空き家特例）を使えば税金がゼロになるケースが多くあります。
空き家特例を使うには、①旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築）、②被相続人が一人で居住、③相続開始から3年を経過する年の12月31日までの売却、④耐震リフォームまたは解体して売却、といった要件を満たす必要があります。また、相続税の取得費加算特例との併用は原則できないため、どちらが有利かを事前に試算することが重要です。
売却前にチェックリストで要件を確認し、早めに税理士・不動産会社に相談することで、思わぬ税負担を避けることができます。大切な相続財産を賢く活用するために、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・不動産に関する個別の助言ではありません。具体的な手続きや判断については、司法書士・行政書士・税理士などの専門家、または地域の農業委員会・自治体の窓口にご確認ください。
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