「相続した土地を売ろうとしたけど、買い手がつかない」「遠方の山林や農地を管理するのが限界になってきた」「固定資産税だけがかかり続けて困っている」——そんな悩みを抱えている方が、近年急増しています。
そうした悩みを解決する手段として注目されているのが、相続土地国庫帰属制度です。一定の要件を満たした土地を、法務大臣の承認を得て国に引き取ってもらえるこの制度は、2023年4月27日に施行されました。
この記事では、相続土地国庫帰属制度とは何か、申請方法・費用・使えないケースをわかりやすく解説します。農地・山林・空き家付き土地それぞれの注意点や、相続放棄との違いも整理していますので、ぜひ最後までご覧ください。
相続土地国庫帰属制度とは？制度の背景と概要をわかりやすく解説
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって土地を取得した相続人が、一定の要件を満たす場合に、その土地を国庫（国）に帰属させることができる制度です。法務省が所管し、申請先は各地の法務局となります。
この制度が生まれた背景には、全国的な「所有者不明土地」の増加問題があります。土地を相続しても登記されないまま放置されたり、利用価値の低い山林・農地・僻地の土地が管理されないまま荒廃したりするケースが社会問題となっていました。国としてもこうした状況を放置できず、「手放したい土地を国が引き受ける仕組み」として本制度が創設されました。
制度を利用できるのは、相続または遺贈によって土地の所有権を取得した人（相続人）に限られます。生前に購入した土地や、売買・贈与で取得した土地は対象外です。また、土地のみが対象であり、建物が建っている土地は原則として申請できません。
相続登記の義務化とあわせて活用を検討したい制度です。相続登記の義務化の詳細については、こちらの記事で解説しています。
国庫帰属が認められる土地・認められない土地（使えないケースの一覧）
相続土地国庫帰属制度には、申請できる土地と申請できない土地が明確に定められています。「使えないケース」を事前に把握しておくことが非常に重要です。
申請できない土地（却下・不承認となる主なケース）
- 建物が存在する土地（更地でないと原則NG）
- 担保権や使用収益権が設定されている土地（抵当権・地上権など）
- 通路・水路・ため池など他人が利用している土地
- 土壌汚染対策法に基づく要措置区域や形質変更時要届出区域に指定された土地
- 境界が明らかでない土地（隣地との境界が確定していない場合）
- 所有権に関して争いがある土地
- 急傾斜地など、管理に過分の費用や労力がかかる土地
- 廃棄物が埋まっている土地
- その他、国による通常の管理・処分が困難な土地
特に注意が必要なのは「建物がある土地」です。空き家が建っている場合、建物を先に解体して更地にしなければ申請できません。解体費用が別途かかる点は大きな障壁になりえます。空き家の解体費用の目安については、こちらの記事で詳しく解説しています。
申請できる土地の条件（ポイント整理）
- 建物がなく、更地であること
- 権利関係がシンプルで、担保権等が設定されていないこと
- 境界が明確であること（または申請前に確定させること）
- 土壌汚染・廃棄物埋設などの問題がないこと
- 急傾斜地など危険な状態でないこと
これらの条件をすべてクリアする必要があるため、「とにかく国に引き取ってもらえる」という制度ではなく、一定の整備・確認を行った土地が対象になる点を理解しておきましょう。
申請の流れと必要書類｜法務局への相談から審査完了まで
相続土地国庫帰属制度の申請方法は、大まかに次の流れで進みます。
STEP1：法務局への事前相談
申請を考えたら、まず土地の所在地を管轄する法務局（本局）に事前相談を行いましょう。相談は窓口またはオンライン（Web会議）でも受け付けています。どんな土地が対象になるか、必要書類は何かを確認できます。
STEP2：申請書類の準備
主な必要書類は以下のとおりです。
- 相続土地国庫帰属申請書
- 土地の位置・範囲を示す図面（地図）
- 土地の形状を示す写真
- 固定資産税評価証明書
- 登記事項証明書（全部事項証明書）
- 相続を証明する書類（戸籍謄本等）
- その他、土地の状況に応じた書類（隣地との境界確認書など）
書類の種類や様式は、法務省のウェブサイトや法務局の窓口で確認できます。書類の準備に不安がある場合は、司法書士や行政書士に相談することをおすすめします。
STEP3：申請書の提出と審査手数料の納付
書類が整ったら、申請書を法務局に提出します。このとき、土地1筆あたり14,000円の審査手数料が必要です（複数筆の場合は筆数分かかります）。審査手数料は申請が通らなかった場合でも返還されません。
STEP4：書面審査・実地調査
法務局では書類の内容を確認したうえで、必要に応じて実地調査が行われます。土地の状態・境界・廃棄物の有無などが確認されます。
STEP5：承認通知と負担金の納付
審査が通れば「承認通知」が届きます。通知を受けてから30日以内に負担金を納付することで、国庫帰属が正式に成立します。負担金を期限内に納付しない場合、承認は失効します。
STEP6：所有権の国への移転・完了
負担金の納付が確認されると、法務局が職権で所有権移転登記を行い、土地が国の所有となって手続き完了です。
負担金はいくら？費用の目安と計算方法
国庫帰属が認められた場合、申請者は「負担金」を国に納付する必要があります。これは国が土地を管理するための費用の一部を負担するものです。
負担金の基本的な考え方
負担金は、土地の種類・面積・状況に応じて計算されます。一般的な目安は以下のとおりです（あくまでも参考値であり、実際の額は審査結果によります）。
- 市街地の宅地（200㎡の場合）：約80万円程度
- 農地（10a）：約20万円程度
- 管理が容易な山林（1ha）：約27万円程度
- 管理が困難な山林（急傾斜地など）：面積に応じてより高額になる場合あり
なお、法令上の基本的な枠組みとしては、「10年分の土地管理費相当額」を目安に算定されるとされています。土地の状況や面積によって大きく異なるため、事前相談の段階で法務局に試算のイメージを確認しておくとよいでしょう。
かかる費用のまとめ
- 事前相談：無料
- 審査手数料：1筆あたり14,000円（申請時・返還なし）
- 負担金：土地の種類・面積等により異なる（数十万〜数百万円）
- 書類作成・専門家費用：司法書士・行政書士に依頼する場合は別途
- 建物解体費用：建物がある場合は事前に解体が必要（別途費用）
- 境界確定費用：境界が未確定の場合は測量・確定が必要（別途費用）
「無料で国に引き取ってもらえる」というわけではなく、一定の費用がかかる点を念頭に置いておきましょう。
農地・山林・空き家付き土地はどう扱われる？ケース別の注意点
相続した土地の種別によって、国庫帰属申請における注意点が異なります。
農地の場合
農地は申請の対象になりえますが、農業委員会との関係に注意が必要です。農地法上の手続きとの整合性や、農地としての状態（耕作放棄地かどうか等）によって審査の状況が変わることがあります。また、農地として使えるよう整備されていることが求められる場合もあります。農地の国庫帰属申請を検討する際は、地域の農業委員会や法務局に事前に相談することをおすすめします。
農地の相続や売却に関する選択肢については、こちらの記事も参考にしてください。
山林の場合
相続土地国庫帰属制度において、山林は比較的申請件数が多い種別の一つとされています。ただし、急傾斜地や崖地・荒廃した森林など、管理に過分な費用・労力がかかる土地は不承認となる可能性があります。また、山林の面積が広い場合は負担金が高額になることも念頭に置いておきましょう。具体的に自分の山林が対象になるかどうかは、法務局への事前相談や司法書士・行政書士へのご確認をおすすめします。
空き家付きの土地（建物あり）の場合
空き家など建物が建っている土地は、そのままでは申請できません。建物を解体して更地にしてから申請する必要があります。解体費用は規模によって数十万〜数百万円かかるため、「解体してまで国に渡すべきか」という費用対効果の判断が重要です。
共有名義の土地の場合
土地が複数の相続人の共有になっている場合、共有者全員が共同して申請する必要があります。一人だけが申請することはできませんので、他の共有者との合意形成が必要です。
相続放棄・相続登記との違いと、制度を活用すべき人のチェックリスト
相続放棄との違い
「相続放棄すれば土地も手放せるのでは？」と思う方も多いかもしれません。しかし、相続放棄は相続全体を放棄するものであり、土地だけを選んで手放すことはできません。預貯金・有価証券・不動産など、プラスの財産もすべて放棄することになります。また、相続放棄は原則として相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。
一方、相続土地国庫帰属制度は相続後に特定の土地だけを国に帰属させることができるため、預貯金など他の遺産を受け取りながら、不要な土地だけを手放したい場合に有効な選択肢となります。
相続登記との関係
2024年4月から相続登記が義務化されました。国庫帰属制度を使う場合も、まず自分の名義に相続登記を行ってから申請する必要があります（名義が被相続人のままでは申請できません）。
この制度を活用すべき人のチェックリスト
以下に当てはまる方は、相続土地国庫帰属制度の活用を検討する価値があります。
- ☑ 相続した土地を売却しようとしたが、買い手がつかない
- ☑ 遠方の土地で管理が困難・費用だけがかかっている
- ☑ 固定資産税を払い続けるのが負担になっている
- ☑ 土地は手放したいが、他の財産は受け取りたい（相続放棄はしたくない）
- ☑ 建物はなく（または解体できる）、境界も明確な土地である
- ☑ 担保権や争いがなく、権利関係がシンプルな土地である
逆に、以下に当てはまる場合は他の選択肢を検討しましょう。
- ✕ 建物が建っており、解体費用をかけたくない場合
- ✕ 土壌汚染・廃棄物埋設など問題を抱えた土地の場合
- ✕ 境界が未確定で、隣地との交渉が難しい場合
- ✕ 急傾斜地など、管理コストが非常に高い土地の場合
まとめ
相続土地国庫帰属制度は、売れない・管理できない土地を相続してしまった方にとって、有力な解決策の一つです。ただし、建物がある土地は申請不可・一定の負担金が必要・土地の状態に厳しい要件があるなど、「誰でも無条件に利用できる制度」ではありません。
まずは土地の所在地を管轄する法務局に事前相談を行い、自分の土地が対象になりうるかを確認することが第一歩です。その際、司法書士・行政書士などの専門家に同席・サポートしてもらうと、よりスムーズに進められます。
また、国庫帰属制度以外にも、売却・賃貸・空き家バンクへの登録・農地転用など、さまざまな活用・処分の選択肢があります。制度の適用条件や手続きの詳細は、地域の農業委員会・自治体の窓口、または司法書士・行政書士・税理士にご確認のうえ、自分の状況に合った最善策を検討してみてください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・不動産に関する個別の助言ではありません。具体的な手続きや判断については、司法書士・行政書士・税理士などの専門家、または地域の農業委員会・自治体の窓口にご確認ください。
アイキャッチ画像: Photo by Huu Huynh / Pexels
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