親から空き家を相続したけれど、解体や売却にはまだ踏み切れない――そんなとき、「賃貸に出して家賃収入を得ながら活用できないか」と考える方は少なくありません。空き家を賃貸に出すことは十分に現実的な選択肢ですが、「本当に借り手がつくのか」「何から手をつければいいのか」「トラブルにならないか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、相続した空き家を賃貸に出すための確認事項から手続きの流れ、初期費用の目安、メリット・デメリット、法律・税金の注意点、そして売却との比較まで、一気通貫でわかりやすく解説します。
相続した空き家は賃貸に出せるの？まず確認すべき3つのこと
空き家を賃貸に出したいと思っても、すべての物件がすぐに貸し出せるわけではありません。動き始める前に、次の3点を必ず確認しましょう。
① 相続登記は完了しているか
賃貸借契約を締結するには、物件の所有者として登記されていることが原則です。相続によって取得した不動産は、相続登記（所有権移転登記）を済ませておく必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しなければ過料の対象となる場合があります。まだ登記が済んでいない場合は、司法書士に依頼して早めに手続きを進めましょう。
相続登記の義務化について詳しくは、こちらの記事で解説しています。
② 建物の状態・法的な問題はないか
築年数が古い物件の場合、以下の点を事前に確認しておくことが重要です。
- 耐震基準：1981年（昭和56年）以前に建てられた建物は旧耐震基準の可能性があり、大規模なリフォームが必要になるケースがあります。
- 建築確認・検査済証：違法増築や未登記の増築部分がある場合、賃貸に出す際のリスクになります。
- 設備の状態：給湯器・水回り・電気配線などが老朽化していないかを確認します。
- アスベスト・シロアリ：古い建物では断熱材や建材にアスベストが含まれる場合があります。シロアリ被害も要チェックです。
③ 賃貸需要はあるか（立地・周辺環境）
賃貸に出しても借り手がつかなければ、修繕費や管理費だけがかさんでしまいます。物件が地方の過疎地にある場合や、最寄り駅から遠い場合は、賃貸需要が低い可能性があります。地元の不動産会社に相談し、「どのくらいの家賃で貸せそうか」「借り手が見つかりやすい物件か」を率直に聞いてみることをおすすめします。
空き家の相続直後にやるべき手続き全般については、こちらの記事で詳しくまとめています。
空き家を賃貸に出すまでの手続きの流れ（登記・修繕・契約）
「貸せる」と判断できたら、次のステップへ進みましょう。賃貸に出すまでの一般的な流れは以下のとおりです。
STEP 1：相続登記を完了させる
前述のとおり、まず所有者として名義変更を済ませます。司法書士に依頼した場合の費用は、登録免許税込みで5〜15万円程度が目安です（物件の評価額や状況によって異なります）。
STEP 2：物件の状態調査・修繕計画を立てる
建物診断（インスペクション）を建築士などに依頼し、修繕が必要な箇所を洗い出します。費用は5〜10万円程度が一般的です。その結果をもとに、最低限の修繕・リフォームの計画と予算を立てます。
STEP 3：不動産会社に相談・媒介契約を結ぶ
地元の不動産会社または賃貸管理を専門とする会社に相談します。物件の査定（家賃設定のアドバイス）をしてもらった上で、媒介契約（仲介を依頼する契約）を結びます。
STEP 4：修繕・リフォームを実施する
不動産会社の意見も参考にしながら、入居者募集に向けて必要な修繕・クリーニングを行います。費用は物件の状態によって大きく異なります（詳しくは次章で解説）。
STEP 5：入居者募集・賃貸借契約の締結
不動産ポータルサイトへの掲載や地元の不動産会社ネットワークを通じて入居者を募集します。申込みが入ったら、入居審査を経て賃貸借契約を締結します。
契約形態には大きく分けて普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。普通借家契約は借主の権利が強く、更新拒絶が難しい半面、定期借家契約は期間満了で確実に契約を終了できます。「将来的に売却や自己使用を考えている」場合は、定期借家契約を選ぶことを検討する価値があります。詳しくは不動産会社や専門家にご確認ください。
賃貸に出す前にかかる費用の目安｜リフォーム・設備・仲介手数料
空き家を賃貸に出す際には、さまざまな初期費用がかかります。あらかじめ資金計画を立てておくことが重要です。
主な費用の目安
- ハウスクリーニング：3〜10万円程度（広さや汚れ具合による）
- 壁紙・フローリングの張り替え：20〜80万円程度（範囲による）
- 水回りのリフォーム（キッチン・浴室・トイレ）：各20〜100万円程度
- 給湯器・エアコンの交換：各10〜30万円程度
- 耐震補強工事：50〜150万円以上（旧耐震建物の場合）
- 不動産会社への仲介手数料：賃料1ヶ月分相当が一般的
- 火災保険（建物）：年間2〜5万円程度
修繕費の総額は物件の状態によって大きく異なり、最低限の修繕で済む場合は30〜50万円、フルリフォームが必要な場合は200〜500万円以上になることもあります。「どこまで費用をかけるか」は、予想される家賃収入と回収期間を計算した上で判断しましょう。
不動産会社に「費用対効果の高いリフォーム箇所」を相談すると、投資回収の見通しが立てやすくなります。費用をかけすぎて赤字になるケースも珍しくないため、慎重に計画することをおすすめします。
空き家賃貸のメリットとデメリットを正直に比較
賃貸活用には魅力がある一方、見落とせないデメリットも存在します。両面をしっかり把握した上で判断しましょう。
賃貸に出すメリット
- 家賃収入を継続的に得られる：月々の家賃収入は、固定資産税や維持費の補填になります。
- 建物の劣化を抑えられる：人が住むことで換気・清掃が行われ、空き家のまま放置するより建物の傷みが遅くなる傾向があります。
- 所有権を手放さずに活用できる：将来的に売却・自己使用への転換を検討しながら、その間収益を得られます。
- 空き家放置リスクを回避できる：空き家のまま放置すると特定空き家に指定されるリスクがありますが、賃貸活用中はそのリスクを低減できます。
賃貸に出すデメリット
- 空室リスク：借り手がつかない期間は収入ゼロなのに、固定費（固定資産税・保険・管理費）はかかり続けます。地方物件では長期空室になるリスクも念頭に置きましょう。
- 初期リフォーム費用の負担：前述のとおり、数十〜数百万円の初期投資が必要になる場合があります。
- 管理負担・トラブル対応：入居者からのクレーム対応、設備の修繕依頼、退去時の原状回復交渉など、オーナーとしての管理業務が発生します。遠方に住んでいる場合は特に負担が大きくなります。
- 固定資産税の住宅用地特例が変わる可能性：空き家の状態によっては、すでに住宅用地特例が適用されていない場合もあります。賃貸中の税制上の扱いについては、後述の注意点もご確認ください。
- 売却時の制約：入居者がいる状態（オーナーチェンジ）での売却は、更地・空室での売却より買い手が限られる場合があります。
空き家を放置した場合のリスクについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
空き家の管理を自分で行うのが難しい場合は、管理代行サービスの活用も選択肢の一つです。
オーナーが知っておくべき法律・税金の注意点
空き家を賃貸に出す際は、法律や税金に関するいくつかの注意点があります。個別の状況によって異なる点も多いため、詳細は専門家や自治体の窓口にご確認ください。
契約形態の選択：普通借家 vs 定期借家
前述のとおり、定期借家契約は期間満了で確実に退去してもらえるため、「将来的に売却や自己使用を考えている」オーナーに向いている契約形態です。ただし、普通借家と比べて入居者が集まりにくい場合もあります。メリット・デメリットを理解した上で、不動産会社や弁護士・行政書士に相談しながら選択しましょう。
不動産所得の確定申告
家賃収入は不動産所得として課税対象となります。年間の家賃収入から、固定資産税・修繕費・管理費・減価償却費・借入金利息などの必要経費を差し引いた金額が課税所得になります。給与所得などと合算して確定申告が必要になりますので、税理士にご相談ください。
相続税の申告・納税との関係
相続税の評価額は、相続が発生した時点の状態で決まります。そのため、相続後に賃貸に出しても、今回の相続税の評価額は変わりません（将来、次の相続が起きたときには、貸家として評価が下がる場合があります）。相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）は早いため、賃貸化の検討と並行して申告の準備も進めておきましょう。税理士にご確認ください。
住宅用地の固定資産税特例
住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されていますが、賃貸用途に変更しても一般的には住宅用地として扱われ続けます。ただし、特定空き家や管理不全空き家として勧告を受けると特例が外れ、固定資産税が大幅に上がる可能性があります。人が住んで管理されている状態になれば、こうした勧告を受けるおそれは小さくなります。詳しくはお住まいの市区町村にご確認ください。
建物の瑕疵担保責任（契約不適合責任）
賃貸に出した後、建物に隠れた不具合（雨漏り、シロアリ被害など）が発覚した場合、オーナーが修繕対応を求められる場合があります。賃貸に出す前のインスペクション（建物診断）を実施し、既知の不具合は契約書に明記しておくことがトラブル防止につながります。
賃貸か売却か？空き家活用の選択肢を迷ったときの判断基準
「賃貸がいいか、売却がいいか」は、多くの相続人が悩む問題です。どちらが正解かはケースバイケースですが、次の判断基準を参考にしてみてください。
賃貸向きのケース
- 都市部・駅近など賃貸需要が見込める立地にある
- 建物の状態が比較的良く、大規模リフォームが不要
- 将来的に自分や子どもが使う可能性を残しておきたい
- 今すぐ現金化する必要がなく、長期的な収入を期待したい
- 思い入れのある実家をすぐには手放したくない
売却向きのケース
- 地方・過疎地など賃貸需要が低い立地にある
- 老朽化が進んでおり、リフォーム費用が家賃収入に見合わない
- 相続税や借入の返済などで早期に現金が必要
- 管理・対応に割ける時間や体力がない
- 共有相続人が複数おり、早期に精算したい
空き家バンクの活用も検討を
売却・賃貸どちらにするにしても、地方物件では一般の不動産市場だけでなく空き家バンクへの登録も有効な手段です。自治体が運営する空き家バンクに登録することで、移住・定住希望者とマッチングしやすくなります。
また、相続した空き家の売却を検討する場合は、3,000万円の特別控除など税制上の優遇制度も設けられています。適用要件や手続きは個々の状況によって異なりますので、税理士や管轄の税務署にご確認ください。
まとめ
相続した空き家を賃貸に出すことは、空き家活用の有力な選択肢のひとつです。ただし、「賃貸に出せば万事OK」というわけではなく、立地・建物の状態・初期費用・管理体制・契約形態など、事前に検討すべき点がたくさんあります。
まずは地元の不動産会社に相談し、「どのくらいの家賃で貸せそうか」「初期費用はどのくらいかかるか」「空室リスクはどの程度か」を具体的にヒアリングするところから始めるのがおすすめです。法律・税金の面については、司法書士・行政書士・税理士などの専門家にも早めに相談しておくと安心です。
「賃貸か売却か」に正解はありませんが、この記事がその判断をするための一助になれば幸いです。空き家をそのまま放置せず、ぜひ積極的に活用を検討してみてください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・不動産に関する個別の助言ではありません。具体的な手続きや判断については、司法書士・行政書士・税理士などの専門家、または地域の農業委員会・自治体の窓口にご確認ください。
アイキャッチ画像: Photo by Jakub Zerdzicki / Pexels
コメント